Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis: A reforma tributária trará impactos significativos não apenas para empresas, mas também para pessoas físicas que atuam como locadores de imóveis. A partir de 2026, locadores individuais que ultrapassarem certos limites passarão a pagar, além do Imposto de Renda (IRPF), o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essa mudança exige planejamento e revisão contratual imediata. A AEXO Contabilidade Digital está preparada para orientar investidores imobiliários nesse novo cenário.
O Que é IBS e CBS: Entenda os Novos Tributos da Reforma Tributária
Com a aprovação da Reforma Tributária no Brasil, dois novos tributos passam a compor o sistema nacional: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Esses impostos substituem diversos tributos atuais e prometem simplificar a tributação sobre o consumo. Neste artigo, você entenderá o que é cada um, como funcionarão e o papel da AEXO Contabilidade Digital na adequação das empresas.
O Que é o IBS?
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) é um tributo de competência estadual e municipal, criado para substituir:
- ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços)
- ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza)
Ou seja, o IBS unifica esses impostos em uma só alíquota, que incidirá sobre todas as operações com bens e serviços, incluindo produtos, serviços e direitos.
O Que é a CBS?
A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é um tributo de competência federal, que substitui:
- PIS (Programa de Integração Social)
- Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)
Assim como o IBS, a CBS incidirá sobre bens, serviços e direitos, tornando a arrecadação mais uniforme e transparente.
Principais Características do IBS e CBS
- Tributação no destino: o imposto será recolhido onde ocorre o consumo, e não onde o produto é produzido.
- Sistema não cumulativo: evita tributação em cascata, com direito a crédito sobre compras.
- Alíquota única para todos os bens e serviços, com exceções previstas em lei.
- Nota fiscal eletrônica será base de apuração dos tributos.
O Que Será Substituído com o Novo Modelo?
| Tributos Atuais | Substituídos Por |
|---|---|
| ICMS (estadual) | IBS |
| ISS (municipal) | IBS |
| PIS (federal) | CBS |
| Cofins (federal) | CBS |
Quais os Benefícios da Mudança?
- Redução da complexidade tributária
- Mais segurança jurídica para as empresas
- Maior transparência nos preços
- Estímulo à competitividade
- Redução da sonegação com integração tecnológica
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TUDO SOBRE A REFORMA TRIBUTÁRIA
O Que Vai Mudar na Prática? | Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis
Atualmente, locadores pessoas físicas recolhem apenas o IR com base na tabela progressiva (0% a 27,5%). Com a reforma, além do IR:
- Quem receber acima de R$ 240.000,00/ano ou possuir mais de três imóveis alugados, estará sujeito também ao IBS e CBS;
- Se o contribuinte tiver renda menor que R$ 240.000,00/ano, mas más de três imóveis alugados, também será considerado contribuinte do IBS/CBS;
- Contratos sem cláusula prevendo repasse desses tributos poderão gerar prejuízos para o locador.
Casos Específicos: Airbnb e Aluguéis de Curta Duração
A Reforma Tributária também atinge quem aluga por aplicativos como Airbnb. A partir de 2026:
- Esse tipo de aluguel será tratado como serviço hoteleiro;
- Regido pelo art. 253 da LC 214/2025;
- Passa a incidir IBS, CBS e IR, quando houver:
- Receita anual superior a R$ 240.000,00;
- Mais de três imóveis alugados;
- Receita mensal superior a R$ 24.000,00 no ano corrente.
Impacto nos Contratos de Aluguel | Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis
Muitos contratos vigentes não preveem o repasse de tributação extra. Isso pode gerar perdas para o locador. Recomendamos:
- Revisar imediatamente os contratos vigentes com prazo superior a 2026;
- Incluir cláusulas de repasse de tributos adicionais ao inquilino;
- Adequar novos contratos com base na nova legislação.
Efeitos no Mercado Imobiliário | Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis
- Concorrência entre locadores: quem paga IBS/CBS terá que repassar no valor do aluguel;
- Isso pode gerar diferenças de preço entre imóveis similares, dependendo do perfil tributário do locador;
- Locadores com poucos imóveis (menos de três) ou com rendas menores poderão praticar preços mais baixos.
Venda de Imóveis Também Será Impactada
A venda de imóveis também passará a ser tributada pelo IBS e CBS em determinadas condições, o que também exige reavaliação dos contratos e estratégias de negociação.
Como a AEXO Contabilidade Digital Pode Ajudar
A AEXO Contabilidade Digital oferece suporte completo para:
- Análise tributária do seu portfólio de imóveis;
- Revisão contratual com foco no novo modelo fiscal;
- Simulações de impacto com IBS/CBS;
- Planejamento para 2026 e além;
- Regularização e declaração de IR, Carnê Leão e futura apuração de tributos indiretos.
Conclusão | Reforma Tributária e Aluguel de Imóveis
A reforma tributária mudará profundamente a forma como se tributa a renda proveniente de aluguéis. Locadores devem agir agora para evitar prejuízos futuros. Com a AEXO Contabilidade Digital, você garante conformidade, segurança jurídica e uma estratégia tributária eficiente.
Escrito por: 
Andrius Dourado
Fundador e sócio da AEXO Contabilidade Digital, com mais de 15 anos de experiência em empresas. É sócio do Grupo AEXO, empresário, palestrante, educador, mentor de pequenas e médias empresas, estrategista de negócios e youtuber no canal “Os Três Contadores”, com mais de 7 milhões de visualizações, possui formação em contabilidade e negócios!
